Calculadora de hipoteca
Mueve los tres controles y verás al instante la cuota mensual, los intereses que pagarás en total y qué parte de cada cuota amortiza capital de verdad. Sin registro y sin enviar tus datos a ningún sitio.
El cálculo usa el sistema francés de cuota constante, el que emplean casi todas las hipotecas en España.
- Total a devolver
- —
- Peso de los intereses
- —
- Intereses del primer año
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- Primera cuota · intereses
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- Primera cuota · capital
- —
Tu cuota en tres pasos
Pon el importe que pides
No el precio de la vivienda: el dinero que realmente te presta el banco, ya descontada la entrada que aportas tú.
Elige el plazo
Alargar el plazo baja la cuota pero dispara los intereses totales. La barra de reparto te enseña ese intercambio en euros.
Ajusta el tipo de interés
Usa el TIN que te ofrece el banco. Si tu hipoteca es variable, prueba varios escenarios para ver hasta dónde puede subir.
Para qué te sirve
Casos reales en los que cambiar un solo número te da una respuesta que vale miles de euros.
Saber qué casa te puedes permitir
Fija la cuota máxima que aguanta tu presupuesto y ve subiendo el importe hasta llegar a ella. Ese es tu techo real de compra.
Comparar dos ofertas de banco
Calcula ambas con su TIN y mira el total a devolver. Media décima de diferencia se convierte en varios miles de euros a 25 años.
Decidir el plazo
Compara 20, 25 y 30 años con el mismo importe. Verás cuánto baja la cuota y cuánto sube la factura de intereses.
Ver el efecto de una amortización
Resta al importe el dinero que piensas adelantar y compara el nuevo total con el anterior: la diferencia es lo que te ahorras.
Prepararte para una subida del euríbor
En una hipoteca variable, sube el tipo uno o dos puntos y comprueba si la nueva cuota sigue cabiendo en tus cuentas.
Entender tu cuadro de amortización
El desglose de la primera cuota explica por qué, después de años pagando, el capital pendiente ha bajado mucho menos de lo que esperabas.
Cómo se calcula la cuota
Las hipotecas españolas usan el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota, pero su composición cambia mes a mes. La fórmula es:
cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
Donde C es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre doce) y n el número total de cuotas. Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que aún debes, así que al principio de la vida del préstamo son altos y el capital que amortizas es pequeño. Con los años esa proporción se invierte.
Por eso el desglose de la primera cuota que ves arriba suele sorprender: en un préstamo de 180.000 € a 25 años y 3,25 %, de los 877,17 € de la primera cuota se van 487,50 € en intereses. Solo 389,67 € reducen de verdad lo que debes.
Cuánto cambia la cuota según el plazo
Con 180.000 € al 3,25 % de TIN, así queda la comparación:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.264,85 € | 47.673 € |
| 20 años | 1.020,95 € | 65.028 € |
| 25 años | 877,17 € | 83.151 € |
| 30 años | 783,32 € | 101.995 € |
Pasar de 15 a 30 años baja la cuota un 38 %, pero más que duplica los intereses. Es el intercambio central de cualquier hipoteca.
Dudas habituales sobre hipotecas
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el sistema de amortización francés: cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número total de cuotas. La cuota es constante, pero al principio casi todo son intereses.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés puro que cobra el banco y es el que determina la cuota. La TAE añade comisiones y gastos asociados, por lo que sirve para comparar ofertas entre entidades, pero no para calcular la cuota mensual.
¿Cuánto me pueden prestar según mi sueldo?
La referencia habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del hogar, sumando el resto de préstamos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa, por lo que se necesita ahorro previo para la entrada y los gastos.
¿Conviene amortizar reduciendo cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses en total, porque se dejan de pagar cuotas completas. Reducir cuota alivia el presupuesto mensual pero ahorra menos. Si el objetivo es pagar menos intereses, la opción de plazo es casi siempre mejor.
¿Sirve esta calculadora para hipotecas variables?
Sirve como estimación introduciendo el tipo que esperas aplicar. En una hipoteca variable el tipo se revisa periódicamente según el euríbor más el diferencial, así que conviene repetir el cálculo con varios escenarios de tipo para ver cuánto subiría la cuota.
¿Los resultados incluyen seguros y gastos?
No. El cálculo cubre capital e intereses del préstamo. Los seguros de hogar y vida, la tasación, la notaría, el registro y los impuestos van aparte y pueden suponer entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de la vivienda.
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